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上半年·热城|深圳楼市现“打新”潮,二手房也站上C位

今年年初,疫情发生后,当全国楼市仍在低迷状态时,深圳楼市却直接进入了“火热”阶段,稳站楼市C位。深圳新房市场频频再现“日光”“秒光”现象;二手房市场也不例外,部分区域成交活跃度在二季度显著提升,二手住宅过户套数在6月份破万,为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。


在业内人士看来,在多种因素影响下,预计深圳下半年热度将有所回调,楼市的理性程度会大比例提升,市场大概率会趋于稳定。


上半年多个网红盘现“打新”潮


“疫情发生后,估计谁也没有想到,深圳楼市上半年会如此火热,与周边除深圳外整个粤港澳大湾区的“寂静”,形成鲜明对比。新盘都在降价销售,二手房挂牌一年半载,或降价10%-20%销售,再正常不过了。到5月份开始,东莞楼市才被带动起来。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。


今年上半年,跟“打新股”一样,深圳楼市也成了少数人的“打新”游戏。在深圳新房市场,涌现出多个“网红新盘”。据媒体报道,今年3月,万科星城线上开盘,4栋288套特惠房源全部售罄,随后3、4月太子湾·湾玺几次开盘,几乎都是当天售罄。6月,金融街华发融御华府项目推出394套房源,引来8998批客户认筹,中签率仅4.37%。6月下旬,宝安新锦安海纳公馆推出5套房子,共计1191批客户参与诚意登记,抽中比例是234:1。买房堪比股市中新股。


这些楼盘为何如此火爆?为何这么多人参与摇号“打新”?背后的逻辑在于,在这些购房者眼里,“买到即赚到”。


“新房被抢购的原因,无一例外都存在一、二手房价格倒挂的情况。”58安居客房产研究院分院院长张波分析指出,深圳新房市场受限价因素影响,房价往往受到相应限制,而二手房价则更为市场化,更能反映真实的市场供需状况,因而导致新房与二手房价格倒挂现象。一旦出现价格倒挂,即引发抢购。此外,此类项目本身往往在地段及品质上没有明显软肋,也会引发购房者更多关注。


张波还表示,“深圳的部分项目由于是商住性质,不涉及限购,吸引了大批非深户籍人士的关注,也是深圳楼市火热的原因之一。”


深圳中原研究中心统计数据显示,从项目成交金额来看,金众麒麟公馆以53.5亿元成交额获得上半年住宅项目成交金额冠军,其次为招商领玺家园,成交48.2亿元,德弘天下华府位居第三。这三个项目均价都在8万/平方米以上,TOP10中,均价8万元/平方米以上项目达6个,位于南山、福田、罗湖。


不过,在“打新”潮流、部分新盘热销背后,深圳还有许多新盘的去化率却并不高。深圳中原研究中心统计显示,今年上半年,开盘项目数量较去年下滑明显,平均开盘去化率也略低于去年。不仅如此,新房住宅开盘分化依然明显,其中,西部区域宝安、光明推盘项目不多,但少量推盘中,金融街华发融御花园、满京华云著花园表现亮眼;东部区域中,龙岗、坪山等地,推盘项目较多,整体去化不高,但部分项目如恒大城等开盘也较热。


上半年新房市场整体来看,据网签数据显示,今年上半年,深圳新建住宅共成交16727套,同比下降5.4%,成交165.86万平方米,同比下降3.6%。深圳中原研究中心指出,今年上半年个别网红盘吸引全城目光,但整体保持理性,整体去化不及去年。上半年深圳市住建局多次打击炒房,坚持“房住不炒”原则,市场保持理性。预计下半年深圳新房市场供应有望增加,成交也有望稳步上升。


上半年二手住宅成交4.4万套,同比涨超四成


与新房市场相比,深圳二手房市场更能真实地反映市场供需状况。回顾今年上半年深圳二手房市场的表现,在业内人士看来,用“井喷”来描述,并不过分。尤其是深圳部分片区,今年上半年,出现了“热炒”现象。


据深圳中原地产研究中心统计数据显示,今年上半年,深圳二手住宅共成交44000套,同比上升41.2%。上半年二手住宅成交套数占去年全年的57.0%。


“在疫情影响下,深圳住宅物业再次吸引了有实力的置业者,即使在无楼市政策利好的情况下,深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升。”深圳中原研究中心分析人士称。


聚焦上半年收尾的6月份,从过户数据来看,深圳二手住宅成交套数为10594套,环比上升23.9%,成交面积为90.6万平方米,环比上升28.0%。而这个成交量是2016年4月以来的最高峰。


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